Woninghuur

De verschillen tussen de partijen met betrekking tot het huurcontract kunnen worden opgelost via de volgendeoplossingswegen:

- de overeenkomst tussen de partijen;

- arbitrage, hetzij van rechtswege, hetzij van billijkheid, indien er een overeenkomst bestaat om geschillen aan deze oplossingsmethode voor te leggen; of

- de gewone rechtsmacht.

Voorafgaande onderhandeling(LO 1/2025 art. 5)

Met ingang van3-4-2025 en in het algemeen voor alle procedures, met uitzondering van uitdrukkelijk opgenomen uitsluitingen, is het eenvoorwaarde voor ontvankelijkheid om vooraf naar een passend middel voor geschillenbeslechting buiten de rechterlijke macht -MASC- te gaan, zodat de vordering ontvankelijk is, mits er overeenstemming is tussen het voorwerp van de onderhandeling en het voorwerp van het geschil, zelfs als de vorderingen die in een gerechtelijke procedure over dat onderwerp kunnen worden ingesteld, kunnen variëren.

De voorwaarde wordt geachtvervuld wanneer een van de volgende gevallen zich voordoet:

- er wordt vooraf bemiddeling, verzoening of het onpartijdige advies van een onafhankelijke deskundige ingeroepen;

- er wordt een vertrouwelijk bindend aanbod gedaan of een andere vorm van onderhandelingsactiviteit wordt gebruikt, erkend in deze of andere wetten, nationaal of regionaal;

- de onderhandelingsactiviteit wordt rechtstreeks door de partijen uitgevoerd, of tussen hun advocaten, of als zij een collaboratief rechtsgangproces hebben gevolgd.

Hetinitiatief om een MASC te gebruiken kan voortkomen uit een van de partijen, beide partijen gezamenlijk, een gerechtelijke beslissing of de griffier van de Administratie van Justitie die de partijen doorverwijst naar dit soort middelen.

De volgende procedures van de gewone rechtsmacht vereisen voorafgaande onderhandeling, met uitzondering van de Europese procedure voor geringe vorderingen (LO 1/2025 art. 5, 3).Het verzoekschriftprocedure is niet uitdrukkelijk uitgesloten van deze ontvankelijkheidseis.Het betreft echter een kwestie die aanleiding kan geven tot controverse en tot verschillende praktijken kan leiden. Elke onderhandelingsactiviteit, of een vruchteloze poging daartoe, moet worden gedocumenteerd door een schriftelijke overeenkomst tussen de partijen. De beëindiging van het proces zonder overeenkomst doet zich voor in de volgende gevallen (LO 1/2025 art. 10, 4):

• Na verloop van 30 kalenderdagen vanaf de datum van ontvangst van het verzoek, zonder dat de eerste vergadering of contact wordt gehouden of zonder dat er schriftelijk wordt gereageerd.• Wanneer, na aanvang van de onderhandelingsactiviteit, 30 dagen zijn verstreken sinds de datum van een specifiek voorstel tot overeenkomst zonder dat er een overeenkomst is bereikt of schriftelijk is gereageerd..

De beëindiging van het proces zonder overeenkomst vindt plaats in de volgendegevallen(LO 1/2025 art. 10, 4):

• Na het verstrijken van 30 kalenderdagen vanaf de datum van ontvangst van het verzoek, zonder dat de eerste vergadering of contact is gehouden of zonder schriftelijk antwoord te hebben ontvangen.

• Wanneer, na het begin van de onderhandelingen, 30 dagen zijn verstreken sinds de datum van een specifiek voorstel voor een overeenkomst zonder dat er een schriftelijk antwoord is ontvangen of bereikt.

• Gedurende 3 maanden vanaf de datum van de eerste vergadering zonder dat er overeenstemming is bereikt. De termijn kan worden verlengd met wederzijdse overeenstemming van de partijen.

• Indien een van de partijen schriftelijk aangeeft dat de onderhandelingen zijn beëindigd, met vermelding hiervan.

De overeenkomst die een einde maakt aan de onderhandelingsactiviteit moet worden geformaliseerd in eendocument, ondertekend door de partijen, waarin alle gegevens van de betrokkenen, datum en plaats en opgelegde verplichtingen worden vermeld, en kan worden omgezet in een notariële akte (Wet 1/2025 art. 12).

Deinhoud kan betrekking hebben op een deel of op alle onderwerpen die aan onderhandeling zijn onderworpen en isbindend voor de partijen (Wet 1/2025 art. 13).

Procedure

Voor het vaststellen van de toepasselijke procedure in huurkwesties geldt het criterium van de materie boven dat van het bedrag.

Met behulp van hetmondeling proces worden behandeld:

• Meetbare acties die door verhuurder of huurder worden uitgeoefend en waarvan het bedrag niet hoger is dan 15, 000 euro -tot 19-3-2024, 6. 000 euro- (LEC art. 249, 1. 6º en 250, 2).

• Acties van de verhuurder die, ongeacht het bedrag, betrekking hebben op (LEC art. 250, 1. 1º):

- de vordering van huur;

- de ontruimingsvorderingen wegens niet-betaling van bedragen of het verstrijken van de contractuele termijn; of

- de samenvoeging van de vordering van huur en ontruiming wegens niet-betaling of het verstrijken van de contractuele termijn.

Voor alle andere zaken met betrekking tot stedelijke of landelijke huurovereenkomsten van onroerend goed is de juiste procedure degewone rechtspleging.

De mondelinge behandeling en de gewone rechtspleging zijnverklaringsprocedures, dat wil zeggen, hun doel is om de oprichting, wijziging of beëindiging van een recht te verklaren. Ze hebben gemeen dat het de partijen zijn die aan de Rechtbank de feiten, bewijzen en vorderingen kunnen presenteren die zij wensen, en de Rechtbank beslist alleen op basis van deze presentaties -beginsel van verzochte gerechtigheid-. Beide procedures verschillen doordat de mondelinge behandeling eenvoudig, voornamelijk mondeling, geconcentreerd en snel is, met korte termijnen; terwijl de gewone rechtspleging een langzaam, complex en voornamelijk schriftelijk proces is.

Bovendien kan vooraf eenmonitoringsprocedure worden gevolgd voor de vordering van de huurschuld, indien de ontruiming niet wordt gevraagd.

Tot slot is er de mogelijkheid om deel te nemen aan deEuropese procedure voor geringe vorderingen voor het opeisen van huur of verplichte bedragen in een huurovereenkomst, op voorwaarde dat het bedrag niet hoger is dan 5, 000 euro en een van de partijen van de huurovereenkomst zijn woonplaats heeft in een lidstaat van de Europese Unie, ofwel de verhuurder met betrekking tot een eigendom die verhuurd is in Spanje, ofwel met betrekking tot een huurder die na afloop van de overeenkomst zijn woonplaats heeft gewijzigd (Verordening (EG) 861/2007;Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 24a).

Bedrag(Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 251)

Voor procesdoeleinden en voor de latere berekening van dekosten is het nodig om het bedrag van de procedure in de dagvaarding te bepalen. Afhankelijk van het type gestarte procedure, varieert het bedrag:

• In geval van een mondelinge behandeling meteis tot betaling van huur of bedragen voortvloeiend uit de overeenkomst, is het bedrag het verschuldigde bedrag tot op heden en de bedragen die verschuldigd worden tot de volledige beëindiging van de overeenkomst.

• Zowel bijontruiming wegens niet-betaling van de huur als wegens het verstrijken van de contracttermijn, wordt het bedrag bepaald door het bedrag van een jaarhuur, ongeacht de frequentie waarmee deze in de overeenkomst is vastgesteld.

• In mondelinge behandelingen waarbij sprake is vanaccumulatie van huur- of contractuele vorderingen en ontruiming, hetzij wegens niet-betaling van huur of wegens het verstrijken van de contractuele termijn, wordt de waarde van de procedure bepaald door de vordering met de hoogste waarde, ofwel het jaarlijkse huurbedrag ofwel de huur en contractuele bedragen die worden gevorderd.

Bevoegdheid(Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering artikel 52)

In zaken betreffende huurovereenkomsten van onroerend goed en in ontruimingszaken is de Burgerlijke Afdeling van de Eerste Aanleg -tot de oprichting ervan, de rechtbank van eerste aanleg- van de plaats waar hetonroerend goed zich bevindt bevoegd, zonder de mogelijkheid van uitdrukkelijke of stilzwijgende onderwerping van de partijen aan andere rechtbanken ( Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering artikel 54, 1).).

Niettemin, wanneer de zaak voortvloeit uit verzet tegen een eerder ingediendbetalingsbevel, is het niet duidelijk of de bevoegdheid bij de rechtbank van de woonplaats van de gedaagde ligt of bij de rechtbank van de plaats waar het verhuurde onroerend goed zich bevindt:

- op basis vanWetboek van Burgerlijke Rechtsvordering artikel 818, 3 kan worden betoogd dat degene die de procedure is gestart, deze moet voltooien; en

- daarentegen, overeenkomstigWetboek van Burgerlijke Rechtsvordering artikel 52, 1. 7, aangezien de vordering voortvloeit uit een huurrelatie, is de bevoegde rechtbank degene waar het verhuurde onroerend goed zich bevindt.

Verjaring van rechtsvorderingen(Wet op de huurovereenkomsten art. 10)

Alle rechten, verplichtingen en acties die voortvloeien uit de huurovereenkomsten zoals bedoeld in deWet op de huurovereenkomsten, inclusief die welke bestonden bij de inwerkingtreding ervan, vallen onder het algemene verjaringssysteem van het Burgerlijk Wetboek, wanneer er geen specifieke verjaringstermijn is voorzien:

- verjaren na 5 jaar vanaf het moment dat de nakoming kan worden geëist depersoonlijke acties, die geen specifieke verjaringstermijn hebben (BW art. 1964); en

- verjaren eveneens na 5 jaar deacties om de nakoming te eisen van de verplichting om de huurprijs te betalen, of het nu gaat om landelijke of stedelijke eigendommen, en die van andere betalingen die per jaar of in kortere termijnen worden gedaan (BW art. 1966).

Vordering van huur en andere bedragen voortvloeiend uit de huurovereenkomst

Deverhuurder, bij niet-betaling van de huur en bedragen waarvoor de huurder contractueel aansprakelijk is, heeft de volgende opties voor gerechtelijke procedures:

- mondeling;

- betalingsbevel; of

- oefen de accumulatieve vordering van huur op met de ontruiming wegens wanbetaling. Dit is de meest gebruikte optie in de praktijk.

Ze worden behandeld via demondelinge procedure alle vorderingen van huur of verschuldigde bedragen door de huurder voortvloeiend uit de huurovereenkomst, ongeacht dehoeveelheid en zelfs als deze het kwantitatieve limiet van 15, 000 euro overschrijdt (LEC art. 250, 2).

Als het contract eerder is beëindigd en erachterstallige huur wordt gevorderd, is de juiste procedure ook mondeling, omdat de beëindiging van het contract de aard ervan als huur niet verandert. De wet maakt geen onderscheid tussen vorderingen voor huur vóór of na de teruggave van het onroerend goed (LEC art. 250, 1. 1).

Evenzo moeten zowel in landelijke als stedelijke huurovereenkomsten alle zaken die binnen de grenzen kunnen wordengekwantificeerd van deze procedure (LEC art. 249, 1. 6º) worden afgehandeld in een mondeling proces; daarom zullen de resterende vorderingen van de verhuurder, die niet gerelateerd zijn aan de vordering van huur of ontruimingen, die voorheen naar een gewone rechtszaak moesten gaan, worden behandeld in een mondeling proces als ze niet hoger zijn dan 15, 000 euro.

Aan de andere kant maakt deze wijziging van de norm ook toegang mogelijk voor dehuurder tot deze procedure, zonder dat hij al verplicht is om naar een gewone rechtszaak te gaan om bijvoorbeeld de teruggave van de borgsom te eisen of een reparatie die de verhuurder moest uitvoeren, mits het bedrag niet hoger is dan 15, 000 euro.

De mondelinge procedure voor de vordering van huur of vergelijkbare bedragen heeft het karakter van eenvolledige rechtszaak waarin de partijen alle gebeurtenissen kunnen aanvoeren die van invloed zijn geweest op de huurovereenkomst en dus op het al dan niet bestaan van de gevorderde schuld.

1. Start van de procedure(LECR art. 437)

Eis(LECR art. 437)

De mondelinge procedure begint met een eis waarinworden vermeld:

- de gegevens en omstandigheden ter identificatie van de eiser en de gedaagde;

- het adres of de verblijfplaats waar zij kunnen worden opgeroepen;

- de feiten en rechtsgronden; en

- wat er wordt gevraagd, duidelijk en nauwkeurig uiteengezet.

De eis moet devoorafgaande onderhandelingsprocedure uitgevoerd of de onmogelijkheid daarvan, en, indien van toepassing, de documenten die aantonen dat er een passend middel voor geschillenbeslechting is ingeroepen (LEC art. 264, 4º redacc LO 1/2025).

Dewoonplaats of verblijf voor de doeleinden van kennisgeving is meestal die van het gehuurde onroerend goed.

In de dagvaarding moet ook de vordering van deverschuldigde huur tot (LEC art. 220, 1):

- de huurachterstand en verschuldigde bedragen zijn betaald, indien het huurcontract wordt voortgezet; of

- tot het einde van het huurcontract.

Toelating(LEC art. 404 en 438 -redacc LO 1/2025-)

Na onderzoek van de dagvaarding wordt deze toegelaten of ter kennis gebracht van de Rechtbank om te beslissen over de toelating in de volgende gevallen:

- wanneer er sprake is van gebrek aanrechtsbevoegdheid of bevoegdheid van het Hof; of

- wanneer er in de dagvaarding fouten worden ontdektformele gebreken niet hersteld door de eiser binnen de gestelde termijn.

In hettoelatingsbesluit van de dagvaarding wordt aangegeven, in gevallen waar mogelijk, dat de verweerder zonder advocaat of procureur kan handelen en dat er gestandaardiseerde formulieren beschikbaar zijn bij de rechtbank of op het elektronische platform die hij kan gebruiken om te antwoorden op de dagvaarding.

Antwoord op de dagvaarding(Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 438, 1)

Na toelating van de dagvaarding wordt de verweerder in de gelegenheid gesteld schriftelijk te antwoorden binnen determijn van 10 dagen.

Indien de verweerderniet verschijnt binnen de gestelde termijn, wordt hij bij verstek veroordeeld (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 496).

Tegenbewijs(Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 438, 2)

Het betreft de uitoefening door de verweerder van een nieuwe vordering tegen de eiser, die in dezelfde procedure wordt behandeld en wordt beslist in hetzelfde vonnis als waarmee de oorspronkelijke vordering wordt afgehandeld.

Het tegenbewijs wordt ingediend met het antwoord op de dagvaarding en moet voldoen aan devereisten vereist voor de beknopte eis (LEC art. 437). Van de tegeneis wordt de eiser ten minste 5 dagen voor de zitting in kennis gesteld.In het mondelinge proces voor vorderingen tot een geldsom, indien de tegeneis mogelijk is, onderworpen aan de volgende uitsluitingen

:- het mondelinge proces niet ongepast verklaren; en- er een verband bestaat tussen de vorderingen van de tegeneis en die van de hoofdeis.

2. Zitting

(LEC art. 438, 8 tot 10 en 440 -redactie LO 1/2025-

)Bewijsvoorstel Na het antwoorden op de eis en de tegeneis, verleent de griffier beide partijen een

termijn

van 5 dagen om bewijs voor te stellen en getuigen, deskundigen of noodzakelijke partijen op te roepen en de betwistingen te maken die zij relevant achten.Na het verstrijken van deze termijn beslist de rechtbank bij beschikking

Na afloop van die termijn beslist de rechtbank bijauto over de betwisting van het bedrag van de vordering indien deze heeft plaatsgevonden, over de opgeworpen procesrechtelijke excepties, over de toelating van het voorgestelde bewijs en over de relevantie van het houden van een zitting.

Tegen detoelating of niet-toelating van het bewijs door de Rechtbank staat enkel verzet open, dat ter plekke wordt afgehandeld en beslist; en indien afgewezen, kan de betrokken partijprotest aantekenen om in hoger beroep te kunnen gaan.

De Rechtbank kan, zelfs als de partijen hierom hebben verzocht, besluiten dater geen zitting zal zijn en uitspraak doen wanneer het enige toegestane bewijsstuk het document is, en deze al aan het proces is toegevoegd zonder te zijn betwist, of wanneer er deskundigenrapporten zijn ingediend en de rechtbank het niet nodig of nuttig heeft geacht om de experts in de rechtszaal te hebben.

Oproeping(RP art. 440 -red LO 1/2025-)

Indienbesloten wordt om een zitting te houden, worden de partijen opgeroepen op dedag en uur die daarvoor aanwijst, binnen 5 dagen na de afronding van de antwoordprocedure, en moet plaatsvinden binnen een maand.

Bij de oproeping worden de volgendewaarschuwingen aan de partijen:

- ze moeten op de zitting verschijnen met debewijsmiddelen waarvan zij zich willen bedienen;

- kunnen worden onderworpen aan eenonderhandeling om het conflict te proberen op te lossen, zelfs bemiddeling, in welk geval de partijen op de zitting hun beslissing en de bijbehorende redenen moeten aangeven; en

- de zitting wordt niet geschorst vanwege deafwezigheid van de partijen. Als ze niet verschijnen en hun verklaring wordt voorgesteld en toegelaten, kunnen de feiten van het verhoor als toegelaten worden beschouwd. Als de eiser afwezig is, wordt hij geacht te hebben afgezien en worden hem de gemaakte kosten opgelegd en als de gedaagde in gebreke blijft, wordt hij bij verstek veroordeeld (Rv art. 442).

Bewijsvoering(Rv art. 445 -redactie LO 1/2025- en 446)

De toegelaten bewijsmiddelen worden uitgevoerd.

Nadat de bewijsmiddelen zijn uitgevoerd, inclusief de laatste handelingen, kunnen de partijenconclusies formuleren om de resultaten ervan te beoordelen (Rv art. 447, 1 redactie LO 1/2025).

3. Vonnis(LEC art. 447 -redacc LO 1/2025-)

Na het horen van het bewijs en het formuleren van de conclusies of na de betogen van de partijen, indien er geen bewijs is toegelaten en afgenomen, sluit de rechtbank de zitting af en wijst binnen10 dagen een vonnis.

De rechter kan besluiten om mondeling een vonnis uit te spreken dat later wordt vastgelegd op de audiovisuele drager van de handeling (LEC art. 210 redacc LO 1/2025).

Vonnissen die zijn gewezen in mondelinge procedures wegensvordering van huur of verschuldigde bedragen voortvloeiend uit de huurovereenkomst hebben gezag van gewijsde.

Evenzo hebben vonnissen waarin devordering tot ontruiming wordt samengevoegd met die tot vordering van huur of vergelijkbare bedragen wegens niet-betaling van huur of vergelijkbare bedragen, alsmede de vorderingen ingesteld tegen de borgsteller of de hoofdelijke borgsteller, gezag van gewijsde.

Registratie van onherroepelijke vonnissen wegens niet-betaling van huur(L 4/2013 art. 3)

Dit register wordt opgericht met als doelinformatie te verstrekken over het risico dat het verhuren van onroerend goed aan personen die een voorgeschiedenis hebben van het niet nakomen van hun betalingsverplichtingen in huurovereenkomsten met zich meebrengt en die om die reden zijn veroordeeld bij onherroepelijk vonnis in een ontruimingsprocedure overeenkomstig deLEC art. 250, 1. 1º ofLEC art. 438 redacc LO 1/2025.

Thecorresponding Court must send this information to the indicated Registry.

Likewise, thecompetent arbitration bodies must inform said Registry of the data concerning those individuals who have been declared responsible for unpaid lease rents, through an arbitral award issued for that purpose.

Owners of real estate who wish to enter into lease agreements on the same, whether individuals or legal entities, haveaccess to the information in the Registry. To do so, they must submit alease contract proposal identifying the potential tenant, with the information they are entitled to limited to the data in the Registry related exclusively to said tenant.

Individuals included in the Registry may requestcancellation of the registration once they have settled the debt for which they were convicted in the corresponding process. However, registration in said Registry has amaximale duur van 6 jaar, waarna deze automatisch wordt geannuleerd aan het einde van die periode.

Deze inschrijving is in elk geval onderworpen aan de bepalingen van degegevensbeschermingswetgeving voor persoonsgegevens.