Stedenbouw

De Hoge Raad (HR) heeft een gemeente gelijk gegeven in een geschil over wie de kosten moet dragen voor het bouwen en slopen van een werken uitgevoerd zonder vergunning . De sleutel is dat het verkrijgen van de vergunning nadat ze zijn uitgevoerd, niet toestaat om die kosten aan de overheid te claimen als die toestemming uiteindelijk wordt vernietigd.

De zaak begint wanneer een eigenaar een gemeentelijke vergunning verkrijgt om te verbouwen en uit te breiden zijn eengezinswoning. Een eerste deel van de werkzaamheden wordt uitgevoerd met die vergunning, maar daarna brengt wijzigingen aan in het project en bouwt deze zonder vooraf de benodigde toestemming aan te vragen. De gemeente opent een dossier om de legaliteit te herstellen en verleent later een vergunning die legaliseert die wijzigingen. Echter, de rechtbanken annuleren uiteindelijk zowel de initiële vergunningen als die van legalisatie, en het gebouw wordt uiteindelijk gesloopt . De eigenaar eist dan de bouw- en sloopkosten .

De rechtbanken van eerste en tweede aanleg accepteerden inclusief in de schadevergoeding de zonder toestemming gebouwde en later gelegaliseerde wijzigingen. De eigenaresse verdedigde dat deze latere toestemming gelijke effecten zou moeten hebben als die van een vergunning die vóór de start was verleend. De gemeente daarentegen stelde dat ze niet hoefde te betalen voor werkzaamheden die al waren uitgevoerd toen ze werden toegestaan.

De TS deelt de gemeentelijke houding . De uitleg is dat de latere toestemming de overheid niet verantwoordelijk maakt voor de kosten van werkzaamheden die eerder zonder toestemming zijn uitgevoerd. Het rechtvaardigt ook niet dat er is gebouwd in de veronderstelling dat er een vergunning was die nog niet bestond. Behalve in uitzonderlijke omstandigheden moet degene die begint met bouwen zonder de verplichte toestemming de gevolgen dragen, ook al weet hij later de bouw te regulariseren.

Dat betekent niet dat de eigenaresse de volledige schadevergoeding verliest. De schade die verband houdt met de werkzaamheden uitgevoerd met de vergunningen initialen en de goedgekeurde wijzigingen voordat ze worden uitgevoerd. De kosten voor het bouwen en slopen van wijzigingen die zonder voorafgaande vergunning zijn aangebracht, vallen daarentegen buiten. Het beslissende verschil is dus of de vergunning bestond toen de werkzaamheden werden uitgevoerd.

Als u zich benadeeld voelt en het niet eens bent met een stedelijke handeling, kunnen onze professionals u adviseren over de verdediging van uw rechten.